Alles zur Quartiershausmeisterei

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http://www.stadtumbauwest.de/stuw_2008/images/stories/impuls%206%20fryczewski.pdf

Einrichtung einer Immobilienstandortgemeinschaft
(Housing Improvement District – HID)
„Rund um den Flensburger Platz“

http://dev.wohnungswesen.dortmund.de/project/assets/template1.jsp?content=wu&smi=7.0&tid=88936

Attraktivere und leistungsstärkere Innenstädte sind Ziele des Gesetzes über Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISGG NRW). Das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein Westfalen (MBV NRW) hat ein auf ca. zwei Jahre befristetes Modellverfahren initiiert, in dem Erkenntnisse darüber gewonnen werden sollen, ob Wohnstandorte für die Bildung von Standortgemeinschaften geeignet sind. Ziel ist es, private Initiativen und bürgerschaftliches Engagement für die Entwicklung von Stadtquartieren zu gewinnen.

Gemeinsam mit Akteuren des Wohnungsmarktes (u. a. Wohnungsunternehmen und Mietervereine) wurde ein Quartier „Rund um den Flensburger Platz“ ausgesucht. Dieses Vorhaben wurde auf Antrag der Stadt Dortmund vom MBV NRW als Pilotprojekt ausgewählt.

Beteiligte Akteure an diesem Pilotprojekt sind:

* Engagierte Privateigentümer/innen der Wohngebäude
* Forschungsinstitut empirica aus Bonn (Moderation)
* Ministerium für Bauen und Verkehr Nordrhein Westfalen
* Quartiersmanagement
* Amt für Wohnungswesen

Vorrangige Handlungsbedarfe bestehen bei den Themen „Sauberkeit, Sicherheit, Ordnung“ und „verwahrloste Wohngebäude“. Die Reduzierung von Wohnungsleerständen, eine ausgewogene Wohnungsbelegung und ein stärkerer Zusammenhalt der privaten Wohnungseigentümer/innen sind weitere Ziele der Projektarbeit. Durch das Engagement wird eine nachhaltige Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen in dem Wohnquartier angestrebt.

Als wesentlichen Erfolg der bisherigen Arbeit bewerten die Hauseigentümer/innen die Ausweitung des „Flensburger Platzes“ als öffentliche Spielfläche. Dies hat ordnungsbehördliches Eingreifen ermöglicht und zur Auflösung der störenden Alkoholszene geführt. Verhandlungen mit der Entsorgung Dortmund GmbH (EDG) haben bewirkt, dass „wilde Sperrmüllablagerungen“ schnellstmöglich beseitigt werden. Zwischenzeitlich wurden – von der ARGE zu 75 % und den Hauseigentümern zu 25 % finanziert – zwei Quartiershausmeister eingestellt. Sie sorgen mit ihrer Präsenz für eine sichtbare Verbesserung der Sauberkeit und Ordnung im Quartier. Weiterhin ist angestrebt, weitere Eigentümer zur Mitarbeit zu gewinnen und das HID-Gebiet auf das gesamte „Brunnenstraßenviertel“ zu erweitern.

Ansprechpartner für nähere Auskünfte im Amt für Wohnungswesen sind:
Jörg Haxter (0231) 50 – 2 52 85,
Thomas Böhm (0231) 50 – 2 26 42.

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    1 Antwort auf „Alles zur Quartiershausmeisterei“


    1. 1 Administrator 21. Juni 2010 um 23:53 Uhr

      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      Gemeinsam gegen Leerstand
      Eigentümer-Standort-Gemeinschaften am Beispiel des Bülowviertels
      Den Zusammenschluß von Grundstückseigentümern und anderen interessierten Gruppen
      zur gemeinschaftlichen Entwicklung eines Straßenabschnittes oder Quartiers kannte
      man bisher nur aus dem gewerblichen Bereich. Das Vorbild hierzu kommt aus Toronto/
      Canada und nennt sich „Business Inprovement District“, kurz BID. BID´s sind ein städtebauliches
      Instrument, bei dem sich lokale Unternehmensinitiativen von Grundstückseigentümern,
      Einzelhändlern und Dienstleistern zusammenschließen, um Innenstädte oder
      Stadtteilszentren attraktiver zu machen. Ausgehend von der in diesen Bereichen sehr innovativen
      Stadt Hamburg gibt es zu diesen BID´s inzwischen auch in einigen Bundesländern
      gesetzliche Regelungen für einen solchen Zusammenschluß. In Sachsen wurde ein
      Gesetzesantrag eingebracht. Überträgt man diese Idee auf wohnwirtschaftlich genutzte
      Bereiche, wird daraus ein HID – Housing Inprovement District oder besser gesagt eine
      Eigentümerstandortgemeinschaft (ESG). Außer in Hamburg gibt es hierfür in Deutschland
      noch keine gesetzliche Grundlage. Der Zusammenschluß kann deshalb nur auf freiwilliger
      Grundlage erfolgen. Das macht einerseits den Reiz eines solchen Projektes aus,
      macht es andererseits allerdings schwieriger, weil alle Maßnahmen nur gemeinsam beschlossen
      und durchgeführt werden können.
      ESG verstehen sich als ein Zusammenschluß von Eigentümern benachbarter Immobilien
      mit dem Ziel, durch gemeinsame Aktivitäten oder Maßnahmen ein Quartier aufzuwerten
      um damit die Verwertungschancen ihrer Objekte zu verbessern. Hintergrund ist die Erkenntnis,
      daß der Wohnwert einer Immobilie nicht nur aus der Qualität der Immobilie
      selbst entsteht, sondern ganz entscheidend von der Qualität des Umfeldes bzw. des
      Quartiers beeinflußt wird. Die Qualität und damit auch die Marktfähigkeit einer Immobilie
      ist also immer auch von der Qualität und Marktfähigkeit ihres Umfeldes (des Quartiers)
      und damit auch der Nachbarimmobilien abhängig. Hier kann eine ESG ansetzen, die gemeinschaftliches
      Handeln organisieren und Entwicklungsblockaden auflösen kann. Bei
      Grundstücken mit Lagenachteilen und Leerständen von 30% und mehr, wie sie in Leipzig
      in ungünstigen Lagen nicht selten sind, ist der Zusammenschluß der Eigentümer zu einer
      Eigentümerstandortgemeinschaft, nach meiner Überzeugung, die einzige und vielleicht
      letzte Chance, den Teufelskreis aus weiter sinkender Nachfrage und daraus resultierender
      Investitionsschwäche zu durchbrechen.
      Einen weiteren Ansatzpunkt sehe ich darin, daß die professionellen Vermieter zur besseren
      Vermarktung ihrer Bestände verstärkt dazu übergehen, ihren Mietern Incentives zu
      bieten, zu denen der Einzeleigentümer nicht in der Lage ist. Wenn sich aber private Eigentümer
      zusammenschließen können auch sie beispielsweise günstige Räumlichkeiten
      für Tagesmütter, Einrichtungen für Senioren oder andere Zusatznutzen zur Verfügung
      stellen. Das Fehlen solcher weicher Faktoren erweist sich zunehmend als Vermietungshindernis.
      Auch hier könnte gemeinschaftliches Handeln die Marktchance verbessern.
      Haus & Grund Leipzig als Initiator der ESG Bülowviertel
      Haus & Grund Leipzig ist Initiator eines vielversprechenden Pilotprojektes des Stadtumbaus
      in Deutschland, der Eigentümerstandortgemeinschaft Bülowviertel. Ein interessanter
      Aspekt dabei ist, daß die Idee zu diesem Projekt gemeinsam mit der Leipziger Wohnungsbaugesellschaft
      LWB entwickelt wurde, weil diese Eigentümerin einer Anzahl von
      Grundstücken im Quartier ist und auch verhältnismäßig viele Eigentümer im Quartier
      Mitglieder von Haus & Grund sind. Private Eigentümer und kommunales WohnungsbauHaus-,
      Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      unternehmen haben also gleichgerichtete Interessen und ziehen deshalb an einem
      Strang – zum gegenseitigen Vorteil. Das ist ungewöhnlich, stehen sich doch Private und
      Kommunale in vielen Städten nicht gerade freundschaftlich gegenüber. Leipzig geht hier
      also neue Wege. Mit im Boot ist auch die Stadt Leipzig ASW, die das Projekt nicht nur mit
      Rat und Tat begleitet, sondern hierfür auch Personal zur Verfügung stellt. Das Modellvorhaben
      wird als eines von bundesweit 15 Projekten im Rahmen des Forschungsfelds „Eigentümerstandortgemeinschaften
      im Stadtumbau Ost“ des Bundesprogramms „Experimenteller
      Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt)“ gefördert. Über einen Zeitraum von drei
      Jahren fließen aus diesem Topf nicht unerhebliche Mittel in das Projekt. Die Eigentümer
      beteiligen sich daran mit 23 Prozent. In einer Pressemitteilung bezeichnet die Stadt Leipzig
      die Eigentümerinitiative Bülowviertel als wichtigen und richtigen Schritt hin zur stärkeren
      Einbeziehung der privaten Eigentümer als Akteursgruppe in die Stadtentwicklung. Die
      Selbstorganisation der Eigentümer und der Aufbau handlungsfähiger Strukturen am
      Standort verbessern maßgeblich die Kommunikation mit der Stadt und setzen privates
      Engagement und private Investitionen für die Quartiersentwicklung frei.
      Das Bülowviertel
      Stadt Leipzig, Büro für Urbane Projekte, stadt:plan:dialog
      Die soziale Infrastruktur mit Grund- und Mittelschulen, Kitas und Jugendangeboten ist
      vollständig und gut erreichbar. Im Entwurf des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes
      (SEKo) ist es als Handlungsschwerpunkt definiert. Die Bebauung stammt aus der Zeit
      zwischen 1890 und 1914. Die Wohnhäuser sind überwiegend in 3- bis 4-, entlang der Eisenbahnstraße
      und Torgauer Straße auch in 5- bis 6-geschossiger Bauweise errichtet.
      Charakteristisch sind die Vorgärten und detailreichen Fassaden, die das Straßenprofil
      Den Namen Bülowviertel
      gab es
      bisher so eigentlich
      nicht. Er wurde
      erst durch das
      ESG-Projekt als
      Markennamen kreiert.
      Das Bülowviertel
      liegt im
      Leipziger Osten im
      Ortsteil Volkmarsdorf.
      Es bildet ein
      Dreieck, das durch
      die Torgauer Straße,
      die Eisenbahnstraße
      sowie
      die Bahnlinie Leipzig-
      Dresden eingegrenzt
      wird und
      umfaßt 6 Baublökke
      mit 86 Wohnhäusern
      auf einer
      Fläche von ca. 6
      Hektar. Die Entfernung
      zum Stadtzentrum
      beträgt
      3,5 km.
      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      auflockern. Die Sanierungstätigkeit verlief seit der Wende schrittweise mit unterschiedlichem,
      zum Teil auch hohem Standard. Dabei wurden die Dächer ausgebaut und zusätzlicher
      Wohnraum, in einigen Fällen auch Maisonetten geschaffen. In einem Haus wurde
      auch ein Fahrstuhl eingebaut. Allerdings sind bis heute knapp 40% der Wohnhäuser nicht
      saniert, darunter die Bestände der LWB, die fast völlig leerstehen und zum Verkauf ausgeschrieben
      sind.
      Das Projekt
      Das Projekt der Eigentümerinitiative verfolgt
      das Ziel, dieses zwar städtebaulich
      hochwertige, aber von Lagenachteilen
      und Leerstand belastete gründerzeitliches
      Wohngebiet, gestalterisch und
      funktionell wieder aufzuwerten. Dabei
      soll die Kooperation der Eigentümer untereinander
      dazu führen, die indiviuellen
      Marktchancen durch abgestimmtes
      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      Handeln mit Hilfe einer gemeinsamen Standortstrategie zu verbessern. Vor allem die für
      das Quartier schädliche Stagnation im Bereich der unsanierten, leerstehenden und allmählich
      verwahrlosenden Gebäude sowie vorhandene Funktionsdefizite sollen überwunden
      werden. Der gezielte Aufbau eines positiv besetzten Quartiersnamens „Bülowviertel“
      soll die automatische Assoziation des Gebietes mit dem negativen Image des Leipziger
      Ostens beseitigen. Das Projekt ESG Bülowviertel stellt ein Lernfeld für eine neue Art und
      Qualität der Quartiersentwicklung dar, weil der Prozeß nicht durch abstrakte Konzepte
      von außen, sondern von den Akteuren im Quartier selbst getragen und gesteuert werden
      soll. Das Projekt wird als Modellvorhaben wissenschaftlich begleitet und in Form von
      Veranstaltungen und Workshops mit Erfahrungsaustausch ergänzt.
      Der Startschuß erfolgte mit der ersten Eigentümerversammlung am 29. August 2008, die
      sehr gut besucht war und Mut zur Fortführung des Projektes machte. Seither haben weitere
      Eigentümerversammlungen stattgefunden und es hat sich eine Arbeitsgruppe etabliert,
      die regelmäßig tagte.
      Am 25.April 2009 wurde auch als identitätsstiftende Veranstaltung ein „Aktionstag Frühjahrsputz“
      durchgeführt, der das gemeinsame Aufräumen und Beseitigen von störenden
      Schmuddelecken durch Eigentümer und Mieter zum Ziel hatte. Die erfolgreiche Durchführung
      der Aktion und die offizielle Einweihung des Ladenlokales Eisenbahnstraße 143,
      das von der LWB als Schaufenster für die Aktivitäten der Initiative Bülowviertel zur Verfügung
      gestellt wurde, fand ihren Ausklang mit Grillen und netten Gesprächen.
      Am 5. Juni 2009 erfolgte schließlich die Gründungsversammlung des Vereines Initiative
      Bülowviertel e.V. Mitglieder sind die interessierten Eigentümer im Quartier. Der Vorstand
      setzt sich aus Personen zusammen, die Eigentum im Quartier haben. Haus & Grund ist
      förderndes Mitglied und begleitet das Projekt weiter als Beiratsmitglied. Mit dem Verein
      wurde nach den mehr informellen Treffen nun eine Organisationsgrundlage für die weiteren
      Schritte geschaffen. Er ist Träger der Projekte im Quartier und natürlich Empfänger
      der Fördermittel.
      Es wurde in den bisherigen Eigentümerversammlungen und auch bei der Gründungsversammlung
      des Vereins tunlichst vermieden, den Eindruck zu erwecken, daß die Eigentümer
      durch die geplanten Aktivitäten zu etwas gezwungen würden, was sie nicht wollten,
      insbesondere daß sie zu Zwangsumlagen herangezogen würden. Bei allen vorgestellten
      möglichen Projektideen wurde deshalb darauf geachtet, daß diese nicht die finanziellen
      Möglichkeiten der Eigentümer übersteigen. Von investiven Projekten wurde erst gar nicht
      gesprochen. Vorgestellt wurden finanziell überschaubare Projekte wie die gemeinschaftliche
      Gestaltung der für das Quartier typischen Vorgärten oder der Beschäftigung eines
      Quartiershausmeisters. Mit dem Beitritt zum Verein verpflichten sich die Mitglieder (Eigentümer)
      allerdings, sich an Umlagen zu beteiligen, die für die Durchführung von Projekten
      erhoben werden. Damit dieses finanzielle Risiko überschaubar bleibt und der EinHaus-,
      Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      druck vermieden wird, daß ein Mitglied zu Maßnahmen gezwungen werden kann, an denen
      es sich nicht beteiligen möchte, sieht die Satzung vor, daß Projekte nur dann durchgeführt
      werden können, wenn eine eigens hierfür einzuberufende Mitgliederversammlung
      dies mit einer 2/3-Mehrheit beschließt. Darüber hinaus ist eine escape-Klausel vorgesehen,
      die das Mitglied zu einer außerordentlichen und sofort wirksamen Kündigung berechtigt,
      wenn die Summe der pro Wirtschaftsjahr beschlossenen Umlagen das Sechsfache
      des Mitgliedsbeitrages übersteigen. Diese Satzungsbestimmung lehnt sich an die
      Satzung der Stadt Hamburg an, die für die Bildung einer Eigentümerstandortgemeinschaft
      ein Positiv- und ein Negativquorum vorschreibt. Sind dort die Bedingungen erfüllt,
      sind die Beschlüsse allerdings allgemeinverbindlich und die Umlagen sind von allen Eigentümern
      im Quartier zu zahlen. Mangels rechtlicher Grundlagen ist die Mitgliedschaft
      bei uns freiwillig und durch die escape-Klausel kann niemand majorisiert werden.
      Seit der Initiierung der ESG ist die Präsenz der Eigentümer bei den einzelnen Veranstaltungen
      dennoch deutlich zurückgegangen. Nicht zuletzt auch zu diesem Zweck fand am
      1. August 2009 ein Sommerfest im Bülowviertel statt, bei dem das Trafohäuschen im
      nördlichen Eingangsbereich, das bisher immer wieder Ziel unerwünschter Graffiti-Sprayer
      war, in seiner vom Verein in Auftrag gegebenen künstlerischen Gestaltung übergeben
      wurde.
      Es wird aber noch eine Menge Überzeugungsarbeit kosten, die Eigentümer aus ihrer Lethargie
      zu lösen und zu gemeinschaftlichem Handeln zu führen. Ich gehe davon aus, daß
      das Interesse wieder zunehmen wird, sobald ein erstes konkretes Projekt erfolgreich auf
      den Weg gebracht ist und sich ein Erfolg der Maßnahme abzeichnet. Handicap ist, daß
      ein großer Teil der Eigentümer nicht in Leipzig lebt und aus diesem Grund vielleicht die
      Identifikation nicht in dem Maße vorhanden ist, wie bei den im Quartier lebenden Eigentümern,
      und die Teilnahme an Versammlungen natürlich mit entsprechenden Hürden
      verbunden ist.
      Teilprojekt Gestaltung eines Blockinnenbereiches
      Ein Teilprojekt mit investivem Charakter wurde aber bereits in Angriff genommen. Es
      handelt sich um die Durchführung der gemeinschaftlichen Gestaltung eines Blockinnenbereichs.
      Hier sollen nicht mehr genutzte, einfache Gebäude im Innenhof abgebrochen
      und der Innenhof in der Weise gestaltet und begrünt werden, daß eine Trennung der einzelnen
      Flurstücke durch Zäune oder ähnliches nicht mehr besteht, ohne daß jedoch Eigentumsrechte
      aufgegeben werden müssen. Der Innenhof wird dann der gemeinschaftliHaus-,
      Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      chen Nutzung der Mieter dienen und damit den Wohnwert erheblich steigern, was sich
      letzten Endes in einer besseren Vermietbarkeit niederschlagen soll. Das Projekt wurde
      den Eigentümern der in Frage kommenden Grundstücke in einer ersten Veranstaltung
      vorgestellt. Die erschienenen Eigentümer zeigten sich dabei sehr aufgeschlossen. Inzwischen
      liegt ein Planungsentwurf und eine vorläufige Kostenermittlung vor, die allerdings
      nicht gerade billig ausgefallen sind. Trotz Fördermittel kommen auf die Eigentümer nicht
      unerhebliche Kosten zu. Entscheidungen sind noch nicht gefallen.
      Bestand Innenhof Planung Innenhof
      Standortanalyse und Handlungskonzept
      Nächster Schritt des Vereins ist die Entwicklung einer Standortstrategie und eines Handlungskonzeptes.
      Hierzu wurde eine Studie in Auftrag gegeben, die eine wohnungswirtschaftliche
      Analyse des Bestandes im Bülowviertel und eine Einschätzung der Marktposition
      sowie eine daraus abgeleitet eine Standortstrategie ermöglichen soll. Von dieser
      ausgehend wird ein Standortleitbild entwickelt werden, das der öffentlichkeitswirksamen
      Profilierung, Etablierung und Vermarktung des Standortes auf dem Leipziger Wohnungsmarkt
      dienen soll. Mit einer auf den Mikrostandort Bülowviertel bezogenen VermieHaus-,
      Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      tungs- und Entwicklungsstrategie werden dann in Frage kommende Nachfragegruppen
      ermittelt und gezielt angesprochen.
      Die Entwicklung der Standortstrategie gliedert sich demnach in drei Phasen:
      Phase 1: Standortanalyse (Arbeitsbuch)
      Phase 2: Leitbild und Standortstrategie (Workshop I)
      Phase 3: Handlungskonzept (Workshop II)
      Die Standortanalyse wurde im Juli 2009 erstellt. Der Workshop I findet am 5. September
      2009 statt. Zu ihm werden Hauseigentümer, Kaufinteressenten, aktive Bewohner sowie
      LWB, Haus & Grund und das ASW eingeladen. Ziel ist die Entwicklung eines Leitbildes
      für das Quartier auf der Grundlage der vorliegenden Standortanalyse, Vereinbarungen
      zum weiteren Vorgehen, ggf. die Bildung von Arbeitsgruppen. Der Workshop II soll dann
      im Herbst stattfinden und auf den Ergebnissen des Workshops I ein konkretes Handlungskonzept
      entwickeln.
      Ergebnisse der Eigentümer- und Einwohnerbefragung
      Kern der Standortanalyse war eine schriftliche Einwohnerbefragung. Nach Vorankündigung
      wurden am 17.Juni 2009 die Fragebögen persönlich übergeben. Dabei konnten 155
      von ca. 330 geschätzten Haushalten im Bülowviertel angetroffen werden. 140 Haushalte
      nahmen den Fragebogen an. 85 Fragebögen konnten wieder eingesammelt werden. Da
      4 Fragebögen leer waren, kamen letztlich 81 Fragebögen zur Auswertung (verwertbare
      Rücklaufquote 58%). In den befragten Haushalten leben 193 Personen. Gemessen an
      den 792 gemeldeten Einwohnern konnten somit 24,4% der Einwohner erreicht werden.
      Von allen mit Hauptwohnsitz gemeldeten Einwohnern sind 236 unter 18 Jahre (29,8%)
      und nur 85 über 65 Jahre (10,7%) alt. Das Bülowviertel ist damit statistisch einer der
      jüngsten Stadtteile Leipzigs. Die Zahl der Geburten ist größer als die Zahl der Sterbefälle.
      Die Größe der Haushalte beträgt im Durchschnitt 2,38 Personen (Einwohnerbefragung),
      was die Zahl für Leipzig von 1,7 weit übersteigt. Im Bülowviertel leben vergleichsweise
      wenig Singles, dafür aber viele Paare, Familien und WGs.
      Im Bülowviertel leben 140 gemeldete Ausländer (17,7%), was innerhalb der Stadt Leipzig
      (6,4%) einen der höchsten Anteile darstellt. Die Zahl der Bewohner mit Migrationshintergrund
      dürfte noch etwas höher liegen, da Rußlanddeutsche, Eingebürgerte und Kinder
      binationaler Ehen nicht erfaßt sind.
      Der Anteil der Leipziger zwischen 0 und 65 Jahren, die Arbeitslosengeld II oder Sozialgeld
      erhalten, liegt in Volkmarsdorf mit über 48,5% am höchsten (Leipzig 21,7%). Betrachtet
      man nur die Zahl der Arbeitslosen im erwerbsfähigen Alter, liegt auch dieser Anteil
      in Volkmarsdorf mit 23% am höchsten (Leipzig 11,2%).
      Das Haushalts-Nettoeinkommen liegt im Bülowviertel deutlich niedriger als in der Gesamtstadt.
      Ein Drittel verfügt über bis zu 1.000 €, lediglich 24% der Haushalte verfügen
      über 1.500 € im Monat.
      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      Stadt Leipzig, Bürgerumfrage 2008, CivixX: Bewohnerbefragung 2008, Büro für Urbane Projekte,
      stadt:Plan:dialog
      Auf die Frage, ob sie sich im Bülowviertel wohlfühlten, äußerte sich die Mehrzahl der Befragten
      Bewohner positiv, umgekehrt besteht aber auch viel Unzufriedenheit. Konkrete
      Kritikpunkte sind vor allem die Verwahrlosung des Umfeldes und der Zustand der Häuser.
      Weitere negative Äußerungen betreffen den Drogen- und Alkoholkonsum sowie
      Randgruppen und Ausländer.
      Um Kinder großzuziehen, ist das Bülowviertel nach Aussage seiner Bewohner kein sehr
      guter Ort. Viele waren bei dieser Frage auch unschlüssig. Schönen Wohnungen und grünen
      Höfen stehen Mängel im Umfeld gegenüber. Am häufigsten wurden fehlende Spielplätze
      genannt, gefolgt von Drogen- und Alkoholkonsum in der Öffentlichkeit. Auf die Frage,
      ob man einem guten Freund oder einer guten Freundin raten würde, hierher zu ziehen,
      wird von einer knappen Mehrheit von 36,7% bejaht. 30,4% der Befragten wollen ihr
      Quartier allerdings nicht empfehlen. Als Hauptgrund wird wiederum der Drogen- und Alkoholkonsum
      in der Öffentlichkeit genannt, der mit den unsanierten Häusern und leeren
      Läden offenbar zu gefühlter und realer Verwahrlosung und Unsicherheit führt. Trotz vieler
      positiver Stimmen scheint die Identifikation und Verbundenheit der Bewohner mit dem
      Bülowviertel wenig ausgeprägt. Das Wohnumfeld ruft starke negative Assoziationen hervor.
      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      Stadt Leipzig, Bürgerumfrage 2008, CivixX: Bewohnerbefragung 2008, Büro für Urbane Projekte,
      stadt:Plan:dialog
      Die befragten Eigentümer schätzen den Standard ihrer Wohnungen zu zwei Dritteln als
      mittel bis gut ein, ein Fünftel bewegt sich nach eigenen Angaben im gehobenen Bereich,
      die übrigen 12% bieten einen einfachen Standard. Aufzüge, Einbauküchen und eigene
      Pkw-Stellplätze sind kaum verbreitet. Insgesamt sind die privaten Bestände zum großen
      Teil saniert bzw. in einem vermietbaren Zustand. Das Bülowviertel weist im Vergleich zur
      Gesamtstadt einen hohen Anteil großer Wohnungen auf. Laut kommunaler Bürgerumfrage
      sind die Mietwohnungen in Leipzig im Durchschnitt 67,7 qm groß, im Bülowviertel ergab
      die Einwohnerumfrage einen Wert von 76,3 qm.
      Das Mietniveau im Bülowviertel liegt um 17% niedriger, als in der Gesamtstadt, ist aber
      geringfügig höher als in Volkmarsdorf insgesamt. Die Eigentümer erzielen nach eigenen
      Angaben zu 60% Grundmieten zwischen 3,50 und 4,50 €/qm. Ein Viertel der Wohnungen
      liegt noch darunter, lediglich 10% werden zu einem Preis von mehr als 4,50 €/qm vermietet.
      Nach Angaben der Einwohnerbefragung bezahlen die Mieter im Bülowviertel im
      Durchschnitt 4,14 €/qm. Das Minimum lag bei 1,50 €/qm, das Maximum bei 7,84 €/qm.
      Bei der Neuvermietung (Internetrecherche) beträgt die Miete im Durchschnitt 4,04 €/qm.
      Das Minimum lag bei 2,84 €/qm, das Maximum bei 5,48 €/qm. Laut Gutachten zum
      kommunalen Wohnraumversorgungskonzept liegt die Obergrenze für preiswertes Wohnen
      bei 4,20 €/qm, kleine Wohnungen sind in der Regel teurer. Der ArGe-Satz beträgt
      3,85 €/qm für die Grundmiete, hinzu kommen 1,37 €/qm Betriebskosten und 0,95 €/qm
      Heizkosten. Insgesamt gibt es im Bülowviertel nach der Einwohnerbefragung „viel Wohnung
      für wenig Geld“.
      Nach Angaben der Eigentümer beträgt der Leerstand im marktaktiven Bestand knapp
      30%, unter Einbeziehung der leeren, unsanierten Häuser, die sich zum Großteil im Bestand
      der LWB befinden, sind es 60%.
      Zusammenfassung: Arbeitsthesen
      Ø Der historische, sanierte Baubestand des Bülowviertels mit seinen Balkonen, Vorgärten
      und grünen Höfen bietet attraktive Wohnungen zu günstigen Preisen. Die
      leerstehenden Häuser mit ihren großzügigen Grundrissen stellen ein interessantes
      Potential zur Revitalisierung des Gebietes dar.
      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      Ø Die Lage des Bülowviertels ist durch ein sozial schwaches Umfeld, leere und verfallende
      Bausubstanz, Mängel bei der Nahversorgung und fehlenden Zugängen zu
      Grünflächen gekennzeichnet. Immobilienwirtschaftlich stellt es eine einfache Lage
      dar.
      Ø Das Image des Bülowviertels ist bisher kaum ausgeprägt, der Name ist noch nicht
      besetzt. Das negative Image und die realen sozialen Probleme des Leipziger
      Ostens strahlen jedoch aus. In der Wahrnehmung der Bewohner sind der bauliche
      Verfall und die Verwahrlosung, die Drogenszene sowie der hohe Ausländeranteil
      bestimmend.
      Ø Die Zufriedenheit mit der Wohnung ist groß. Weniger wohl fühlen sich die Bewohner
      im Quartier und seinem Umfeld. Die Identifikation mit dem Bülowviertel ist relativ
      niedrig, eine Mehrheit findet es keinen guten Ort zum Großziehen von Kindern.
      Dennoch würde eine knappe Mehrheit Freunden empfehlen, herzuziehen. Viele
      Bewohner sind in diesen Fragen auch unschlüssig.
      Ø Die Bewohnerschaft des Bülowviertels ist äußerst vielfältig. Besondere Merkmale
      sind die großen Anteile an Haushalten mit Kindern und an Wohngemeinschaften.
      Das Bülowviertel ist jung, 30% der Einwohner sind unter 18 Jahre alt. Im Vergleich
      zu Leipzig sind die Einkommen niedrig.
      Ø Im Bülowviertel beträgt die durchschnittliche Miete nach Angaben der Befragten
      4,14 €/qm. Die Höhe der Miete wird von einer großen Mehrheit als „noch bezahlbar“
      oder „angemessen“ eingeschätzt. Die Fluktuation der Mieter ist hoch, ebenso
      das leerstehende, vermietbare Wohnungsangebot. Der Kauf und die Sanierung eines
      Altbaus als Vermietungsobjekt stellen ein hohes wirtschaftliches Risiko dar.
      Ausblick: mögliche Szenarien
      Da das Bülowviertel zu einem großen Teil leersteht, muß eine Standortstrategie neue Investoren,
      Käufer und Mieter ansprechen. Der einfache Altbau soll durch Sanierung des
      Bestandes, Aufwertung des Wohnumfeldes sowie durch Hilfen bei der Leerstandsreduzierung
      und Vermarktung stabilisiert werden.
      Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht besteht das Ziel, eine eigene Lage mit besonderen
      Qualitäten und Alleinstellungsmerkmalen zu bilden. Es gilt den Entwertungsprozeß zu
      stoppen und die Wirtschaftlichkeit der Eigentümer zu sichern.
      Bei der Entwicklung der Standortstrategie für das Bülowviertel sind drei Ebenen gleichermaßen
      zu berücksichtigen:
      Ø Mieter
      Unter welchen Voraussetzungen würden die heutigen Mieter bleiben?
      Welche neuen Mieter passen ins Profil?
      Bei der künftigen Nachfrage ist die Mietzahlungsfähigkeit und –bereitschaft entscheidend.
      Es gilt zudem, die Verbundenheit mit dem Leipziger Osten und die Wohndauer zu
      steigern
      Ø Eigentümer, Verwaltung
      Sind die heutigen Eigentümer die Richtigen für die Zukunft des Bülowviertels?
      Wer will bleiben, wer will oder muß verkaufen?
      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      Auf der Ebene des Hauses ist ein langfristiges Engagement erforderlich, das auch
      das Wohnumfeld einschließt. Die Hausverwaltung sollte mieternah vor Ort sein.
      Ø Finanzierung
      Wer ist bereit in das Bülowviertel zu investieren?
      Eine Sanierung und Aufwertung des Bülowviertels erfordert neben Eigenkapital
      auch Darlehen, die langfristig und zinsgünstig zur Verfügung steht.
      Das mögliche Profil des Bülowviertels soll in den folgenden beiden Workshops entwickelt
      werden. Als Anregung und Diskussionsgrundlage können folgende pointierte Schlagworte
      und Szenarien dienen:
      Ø Weiter so
      Ø Selbstnutzer
      Ø Service-Wohnen auf Zeit
      Ø Starter- und Kreativwohnen
      Ø Bülowpark
      Ø Global Village for Kids
      Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Leipzig und Umgebung e. V. Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig
      Internet: www.hug-leipzig.de E-Mail: verein@hug-leipzig.de Telefon 0341/9602648 Telefax 0341/9612441
      Fazit
      Der Zusammenschluß zu einer ESG ist für die Eigentümer im Quartier angesichts der
      hohen Zahl von leerstehenden und vielfach bereits unbewohnbaren Gebäude sowie eines
      Leerstandes von etwa 30% des noch marktaktiven Wohnungsbestandes die vielleicht
      letzte Chance, dem Teufelskreis aus weiter sinkender Nachfrage und daraus resultierender
      Investitionsschwäche zu entrinnen.
      Das Quartier hat durch seine „Insellage“ und die Vielzahl schöner Gründerzeitgebäude
      mit den typischen Vorgärten einen eigenen Charakter und Charme und damit Entwicklungspotential.
      Fördermittel aus ExWoSt für nichtinvestive Zwecke sowie die Fördermittel
      des Stadtumbaus Ost und anderer Programme helfen dabei, einen möglichen Turnaround
      zu schaffen.
      Bürgerliches Engagement ersetzen bei einer ESG den Ruf nach der Öffentlichen Hand,
      die gleichwohl ihre städteplanerischen Aufgeben zu erfüllen hat. Nicht von außen aufgesetzte
      Projekte bestimmen die Entwicklung im Quartier. Die Akteure tragen und steuern
      mit ihrer Kooperation untereinander den Prozeß und das Tempo der Entwicklung selbst
      und damit auch die Erfolgschancen des Projektes.

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